이 책의 주제는 향후 10년간의 아파트 시장 예측이다. 이를 위해 과거의 선례나 통계를 활용하기보다 이제 막 우리나라가 들어선, 3만 달러 선진국 아파트 시장의 부동산 트렌드를 응용하는 방법을 썼다. 그 결과 이 책이 제시하는 키워드는 ‘50층 초고층 아파트, 과시적 소비, 한강 르네상스’의 세 가지이다. 이 책을 몇 줄로 요약하면 아래와 같다.

• 선진국형 주거 문화에 진입한 한국에서는 먼저 거쳐 간 미국, 영국, 일본처럼 50~70층 초고층 아파트가 명품처럼 자신의 정체성을 드러내는 과시적 소비의 대상이 될 것이다.

• 이런 지역에 최상위층이 집중돼 초고층 아파트가 서민이 접근할 수 없는, 수백억 원대의 가격을 형성할 것이다.

• 우리나라의 경우 서울시가 추진해 온 한강 르네상스 정책이 이런 초고가 아파트 지역 형성에 영향을 주고 있다.

저자는 이 책의 3, 4장에서 인공지능의 계산을 활용해 제시하는 재건축 아파트 가격이 주요 논점이 아니다. 이들 가격은 인공지능에게 주어지는 질문(프롬프트)이나 가격을 결정하는 거시적·미시적 변수에 따라 얼마든지 변화가 가능하다. 그보다 이 책은 최상위층이 명품을 소비하듯 사회적 지위를 획득하려는 욕구가 불러오는 거주지의 양극화 현상, 초고가 주택의 등장을 조명하는 데 많은 지면을 할애하고 있다.

지난 6년간 저자는 2백만 회원을 보유한 부동산 커뮤니티(부동산스터디, cafe.naver.com/jaegebal)에 게재한 글(필명: 사과랑)을 통해 국평을 기준해 우리나라 아파트 시장의 향방을 아래처럼 예측했고, 이 전망은 대부분 적중했다.

① 2018년에는 2020년까지 강남재건축 상단인 압구정 현대아파트가 20억 원에서 25억 원까지, 하단인 오금 현대아파트가 10억 원에서 14억 원까지 상승할 것으로 예측했고,

② 2019~2020년에는 2022년까지 압구정 현대아파트가 36억 원, 오금 현대아파트가 19억 원을 예상했고,

③ 2021년에는 “부동산은 현재(2021년 5월)가 거의 정점으로 하락할 것”으로 예측했고,

④ 2022년에는 서울은 10~20% 내외, 경기도는 20~40%까지 하락할 것으로 보았다.

⑤ 2023년 4월에 쓴 글에서는 “강남3구 등 서울의 상급지 재건축은 다시 상승해 2025년 전에 전고점을 넘어설 것”으로 예상했다. 필자가 글을 올린 2023년 초부터 2024년 10월까지 국평을 기준해 재건축아파트 가격을 보면 2년 사이에 압구정 현대아파트가 34억 원에서 49억 원, 대치 한보미도맨션이 24억 원에서 32억 원, 잠실 주공5단지 아파트가 23억 원에서 28억 원으로 상승했다.

⑥ 2024년 4월에 게재한 글(cafe.naver.com/jaegebal/5096572)에서는 “1995년 닷컴버블 이후 30년 만에 인공지능(+로봇) 버블이 오고 있으며, 버블은 특정 자산에 통화량을 집중시키고 자산 간의 격차를 벌리기 때문에 강남·용산 등 핵심지와 기타 비핵심지 간의 양극화가 더 심화”될 것으로 전망했다.

또한 저자는 2024년 10월에 게재한 글(cafe.naver.com/jaegebal/5352702)에서 2025년의 부동산 시장을 아래처럼 예측했다.

① 서울 아파트 거래량은 2024년 7월(8월 말 집계)에 8천 건을 넘었는데, 다시 하락해 2025년 4월에는 월 3천 건 이하일 것이다.

② 핵심지(5분위, 25억 원 이상), 준핵심지(4분위, 15억 원 이상) 아파트는 2025년까지 현재 가격을 유지할 것이다.

③ 서울과 경기도의 1~3분위(10억 원 미만) 아파트 중에서 2024년 연말 전에 2022년 전고점의 85%를 넘어서는 아파트는 2025년 말까지 상승할 수 있다.

④ 반대로 2024년 말까지 2022년 전고점의 85% 미만인 아파트는 2026년 이후에 전고점에 도달하거나, 또는 상당히 오랜 기간 동안 전고점에 도달하지 못할 가능성이 높다.

⑤ 2023년 상반기부터 시작된 상승장은 ‘시세 차익이 큰 신축의 분양 열기 + 이들 상급지로 이동하려는 갈아타기 수요’가 만들어 낸 4~5분위(15억 원 이상) 아파트의 상승장으로 이른바, 서울 아파트 양극화 추세가 2025년 말까지 계속될 가능성이 높다.

이 책에서 저자는 재건축 아파트의 미래 트렌드로 ‘50층 아파트 시대, 과시적 소비, 한강 르네상스’의 세 가지를 꼽는다.

① 10년 후 인구 감소, 경제성장률 하락세, 30년 이상 지속 중인 일본 부동산의 하락으로 볼 때 우리나라 역시 현재의 35층 아파트가 60층 이상으로 재건축되는 6세대 아파트 시대는 어렵다고 본다. 따라서 압구정 현대, 신반포2차, 잠실 주공5단지, 이촌 한강맨션, 성수특별지구 등 앞으로 10년 내에 50층 이상으로 재건축되는 5세대 아파트가 향후 30년 이상 하이엔드 아파트가 될 가능성이 높다.

② 서울시의 한강 르네상스 계획은 한강변 35층 개발 제한을 풀고, 잠실·성수·압구정·반포·이촌·여의도 등 한강변 단지를 최고 50층 이상 높이의 초고층으로 허용함으로써 런던, 홍콩, 싱가포르 등에서 보이는, 해변이나 강변에 최상위층 거주지가 밀집되는 현상을 낳고 있다.

③ 소스타인 베블런(Thorstein Bunde Veblen)에 따르면 과시적 소비는 단순히 물건을 소비하는 행위를 넘어 자신의 사회적 지위와 부를 과시하고 다른 사람에게 인정받고자 하는 욕구를 충족시키기 위한 수단이다. 이때 명품은 사회적 지위를 나타내는 지표이며 소유자가 속한 계층과 신분을 드러내는 기호이다.

선진국의 대도시에는 과시적 소비가 가능한 최상위층이 모이는 ‘주거지 양극화’ 현상이 있다. 뉴욕시의 어퍼 이스트 사이드, 샌프란시스코의 퍼시픽하이츠, 홍콩의 빅토리아 피크, 런던의 켄싱턴과 첼시 등이다. 맨션이나 펜트하우스로 불리는 그곳의 초대형 아파트들은 수백억 원을 호가해서 서민의 접근이 어렵다.

우리나라의 경우 아파트의 과시적 소비 현상은 트리마제, 한남나인원, 한남더힐 등에서 이미 나타나고 있다. 2024년 말 현재 600세대인 한남더힐 65평이 74억 원대로 평당 가격에서 우리나라 아파트의 최고봉인 압구정 현대를 넘어서고 있다. 이런 현상은 베블런이 정의한 과시적 소비의 예로 향후 이런 펜트하우스형 아파트에 대한 수요가 꾸준히 증가할 것임을 알려 주는 징표이다.

향후 우리나라에서 이런 과시적 소비의 대상 아파트는 8~10년 후에 50층 이상으로 재건축돼 국평 가격이 50억 원대를 넘어설 압구정, 반포, 잠실, 여의도, 이촌, 한남, 성수의 한강변 아파트가 될 것이다.

책을 펴내며

1장 주식·아파트 투자 이론

1. 견고한 토대 이론

2. 내재가치 측정 모델

3. GGM 모델을 활용한 아파트 내재가치 계산법

4. 효율적 시장 가설(EMH)에 따른 아파트 투자

5. 인공지능으로 아파트 가격 알아보기

2장 아파트의 미래 트렌드

1. 2025년 아파트 시장 예측

2. 5세대, 50층 아파트 시대의 시작과 조건

3. ‘한강 르네상스’의 재건축 프리미엄은 40%

4. 주거지의 과시적 소비와 양극화 현상

3장 재건축아파트 가격 예측(강남3구·한강권)

1. 경기 상승 시 재건축 후 압구정 신현대 108억, 신반포2차 90억, 잠실 주공5단지 52억

2. 경기 침체 시 재건축 후 상계 13억, 분당 20억, 대치 40억, 압구정 60억

3. 압구정 한양1차 77억, 압구정 미성1차 76억

4. 잠실 우성1·2·3차 44억, 잠실 장미1차 42억

4장 재건축아파트 가격 예측(개포·대치권)

1. 대치 한보미도맨션 68억, 개포 주공5단지 60억

2. 개포 우성3차 50억, 대치 은마 46억

5장 재건축아파트 가격 예측(강남3구·비한강권)

1. 반포 미도1차 63억, 서초 진흥 53억

2. 방이 올림픽선수기자촌 42억, 오금 현대 32억

부록: 『랜덤워크 투자수업』에서 배우는 인덱스펀드 투자 전략