집합건물 지침서

(관리인·관리소장·임차인)

우리는 왜 관리비를 비싸게 내고 있는가?

이 책은 관리소장을 근무하면서 현장에서 보는 경험을 바탕으로 관리인·관리소장·임차인이 꼭 알고 있어야 할 사항을 단원별로

관리소장을 근무하면서 겪는 관리비·관리단 분쟁 등과 관리단집회에 대하여 집합건물법과 연결하여 자세하게 기술되어 있어 모든 사람들이 쉽게 이해할 수 있게 항목별로 기술되어 있습니다.

이제까지 ‘우리는 왜 관리비를 비싸게 내고 있는가?’에 대한 의문점에 대하여 저자는 관리비 결정은 관리비 납부자의 권리라고 주장하면서 관리비에 대한 사실 관계에 접근한 혁명적인 의견으로 관리비 절약의 기대가 크고 관리주체에 대한 가감 없는 비판과 충고와 함께 관리업무의 전체적인 문제점에 대한 개선 방향에 대한 의견은 음지에서 양지로 향하기 위한 저자의 의지와 신념을 엿볼 수 있을 것 같다.

1장 「집합법」 요약과 용어의 정리 

1. 「집합법」의 적용대상

2. 집합건물의 의미

3. 다른 법률과의 관계

4. 「집합법」에서 정하는 용어

5. 관리단 성립과 의미

6. 집회결의에 의한 의결구분

7. 구분소유자 및 의결권 비율 구성(법제37조)

8. 점유자(임차인) 의결권 행사

9. 관리단집회 소집

10. 관리단집회 의결방법

11. 의사록 등의 작성·보관·열람

12. 시행사의 집합건물 의무 관리

13. ‘공동의 이익’에 반하는 행위

14. 상가의 업종 제한 및 변경

15. 공용부분의 변경 및 관리

16. 공융부분의 의결을 규약에 따로 정하는 방법

17. 관리비 징수권자

18. 장기수선충당금(수선적립금)

19. 공실에 대한 관리비

20. 관리비 연체 시 단전·단수 가능 여부

21. 위탁관리계약은 위임계약이다

22. 관리비에 대한 종국적인 책임은 관리단이다.

23. 관리비 소멸시효

24. 체납관리비의 승계

25. 공용관리비란?

26. 관리비연체료

27. 하자보수 손해배상 주체

28. 구분소유자 개인의 하자보수

29. 하자보수의 담보기간

2장 우리는 왜 관리비를 비싸게 내고 있는가?

1. 원인

2. 위탁관리의 원인

3. 위탁관리와 자치관리의 비교 

1) 관리비를 25050% 절약하는 자치관리

2) 관리비 차이

3) 자치관리 장점

4) 위탁관리 장점

5) 위탁관리의 잘못된 상식

6) 적정한 관리비 계산

3장 건물을 경영 관리하는 방안(효율적·능률적·경제적)

1. 관리업무 구분에 따른 조직 구성

2. 관리인을 관리전문가로 선출

3. 관리소장이 관리인을 겸직하는 자치관리

4장 적정한 관리비 산출 사례

5장 관리 수입에서 누락되고 있는 정부 지원금

1. 장애인고용장려금

2. 고용촉진지원금

3. 60세 이상 고령자 지원금

4. 일자리안정자금

6장 관리비 납부자 권리[열람 및 등사청구]

1. 관리비 징수 지출내역 등 열람 및 등사청구

2. 과태료 처분대상

3. 관리단에 요청할 내용증명 “예시”

7장 관리단집회의 방법과 순서

1. 관리단집회

2. 관리인 관련 소송

3. 자치관리규약 제정(관리규약제정이 없는 경우) 

4. 관리단 성격 및 구성의 필요성

5. 관리인 및 관리위원 선출 시 고려할 사항

6. 관리단 기관의 권리와 의무 

7. 관리단 설립 방향 

8. 관리단집회 시 사전 준비할 사항 

9. 임시관리단집회 소집 동의서(서식)

10. 관리단집회 소집통지(서식)

11. 임시관리단집회 안내(서식) 

12. 관리단집회에서의 의결권 행사 구분 

1) 구분소유자만이 갖는 의결권 

2) 구분소유자 및 점유자가 갖는 의결권 

13. 의결권 행사 방법 

1) 구분소유자 위임장(서식) 

2) 의결권행사통보(서식)

3) 점유자 위임장(서식)

4) 공동점유자 및 소유자 위임장(서식) 

5) 서면의결서(서식) 

14. 관리단집회 의결서(서식)

15. 관리단집회 의사록(서식)

8장 관리인의 관리업무

1. 관리인의 선임·임기·자격·업무

2. 관리규약이 없는 관리인의 업무

3. 관리인의 선임이 없는 경우 관리

4. 경영(효율·능률·경제)관리를 위한 관리인 선임

9장 관리위원회 구성 및 운영

1. 관리위원회 설치근거

2. 관리위원의 자격 및 선출

3. 관리위원회 소집 및 의결방법

4. 관리위원회 의사록(서식)

10장 하나의 단지나 건물에 2개의 관리단 구성

1. 단지 관리단 동별 관리단

2. 주상복합건물의 관리단

11장 소송하지 않고 관리인을 교체하는 방법

1. 집합건물에 대한 의견

2. 소송의 종류

3. 소송하지 않고 관리인을 교체하는 방법

12장 집합법에서 정한 의결비율

13장 장기수선충당금(수선적립금) 부과 및 사용

1. 장기수선충당금은 누가 부담하는가

2. 의결권자는 구분소유자이다

3. 사용과 관련 법률적 내용

4. 관리규약이 제정되지 않은 경우 장기수선충당금 사용방법

5. 장기수선충당금의 세무 회계

14장 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률·시행령·해석·판례

제1장 건물의 구분소유

 제1절 총칙  

  제1조(건물의 구분소유) 

  제1조의2(상가건물의 구분소유) 

  시행령 제2조(경계표지) 

  시행령 제3조(건물번호표지) 

    해석: 구분소유권의 성립 

          이용상의 독립성 

          구분점포의 의의 

  제2조(정의) 

    판례 [대법원 2016.6.28. 선고, 2013다70569, 판결] 

         [대법원 2016.1.14. 선고, 2013다219241, 판결] 

  제2조의2(다른 법률과의 관계) 

  제3조(공용부분) 판례  

         [대법원 2014.7.24. 선고, 2014다202608, 판결] 

         [대법원 1999.5.11. 선고, 98다61746, 판결] 

         [대법원 1993.6.8. 선고, 92다32272, 판결] 

         [서울고법 1994.9.2. 선고, 93나17890, 제2민사부판결: 상고] 

         [대법원 1995.2.28. 선고, 94다9269, 판결] 

         [대법원 1992.4.10. 선고, 91다46151, 판결] 

         [대법원 2008.6.26. 선고, 2007다90241, 판결] 

         [대법원 1999.9.17. 선고, 99다1345, 판결] 

  제4조(규약에 따른 건물의 대지) 제5조(구분소유자의 권리·의무 등) 

    판례 [대법원 2013.6.27. 선고, 2012다112169, 판결] 

         [대법원 2011.4.28. 선고, 2011다12163, 판결] 

         [대법원 1987.5.26. 선고, 86다카2478, 판결] 

    해석: 경계벽 제거 전유부분 합병 

  제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정) 

    판례 [서울지법 동부지원 2000.2.17. 선고, 99가단22374 판결확정] 

  제7조(구분소유권 매도청구권) 

    판례 [서울동부지법 2007.7.10. 선고, 2006가단64789, 판결: 항소] 

         [대법원 1996.11.29. 선고, 95다40465, 판결] 

  제8조(대지공유자의 분할청구 금지) 판례

         [대법원 2007.12.27. 선고, 2005다66374, 판결]

         [서울지법 북부지원 1986.12.17. 선고, 86가합294 제2민사부판결: 확정] 

  제9조(담보책임) 

  시행령 제4조(시공자의 범위) 

    판례 [대법원 2012.7.12. 선고, 2010다108234, 판결] 

         [대법원 2016.7.22. 선고, 2013다95070, 판결] 

  제9조의2(담보책임의 존속기간) 시행령 제5조(담보책임의 존속기간) 

  제9조의3(분양자의 관리의무 등) 

제2절 공용부분 

  제10조(공용부분의 귀속 등) 

    판례 [대법원 2009.11.12. 선고, 2009다54034,54041, 판결] 

  제11조(공유자의 사용권)  

    판례 [대법원 1996.9.10, 선고, 94다50380, 판결] 

  제12조(공유자의 지분권) 

    판례 [대법원 2008.12.24, 선고, 2008다61561, 판결] 

  제13조(전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성) 

    해석: 전유부분과 공용부분 

  제14조(일부공용부분의 관리) 

  제15조(공용부분의 변경) 

  제16조(공용부분의 관리)

    판례 [대법원 2010.2.25, 선고, 2008다73809, 판결] 

         [대법원 2003.6.24, 선고, 2003다17774, 판결] 

    해석: 공용부분의 지분비율을 제12조와 달리 정할 수 있는지 여부 

  제17조(공용부분의 부담·수익) 

    판례 [대법원 2017.3.16, 선고, 2015다3570, 판결] 

         [대법원 2011.9.29, 선고, 2009다26985,26992, 판결] 

         [대법원 2006.6.29. 선고, 2004다3598, 판결] 

         [대법원 2009.11.12. 선고, 2009다54034,54041, 판결]

         [대법원 2017.3.16. 선고, 2015다3570, 판결] 

  제17조의2(수선적립금) 

  제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 

    판례 [대법원 2007.2.22. 선고, 2005다65821, 판결] 

    해석: 체납관리비의 승계 범위에 관하여 제19조(공용부분에 관한 규정의 준용)

제3절 대지사용권

  제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)  

  제21조(전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율) 

  제22조(「민법」 제267조의 적용 배제) 

제4절 관리단 및 관리단의 기관 

  제23조(관리단의 당연 설립 등) 

    판례 [대법원 2012.11.29. 선고, 2011다79258, 판결] 

         [대법원 1995.3.10. 선고, 94다49687, 판결] 

         [대법원 1997.8.29. 선고, 97다19625, 판결] 

         [선고 96다12054 판결(대여금)] 

    해석: 관리단의 의미 

         미분양 집합건물의 관리단 구성 

         입주자 대표회의와 관리단의 관계 

         단지관리단의 설립 및 운영 

  제23조의2(관리단의 의무) 

  제24조(관리인의 선임 등)

    판례 [대법원 2015.10.15. 선고, 2013다207255, 판결]  

         [대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677] 

    해석: 관리인의 의의 및 선임절차 관리인해임절차 

  제24조의2(임시관리인의 선임 등) 

  제25조(관리인의 권한과 의무)

  제26조(관리인의 보고의무 등) 

  시행령 제6조(관리인의 보고의무) 

  제26조의2(회계감사) 

  제26조의3(관리위원회의 설치 및 기능) 

  제26조의4(관리위원회의 구성 및 운영) 

  제26조의5(집합건물관리에 관한 감독) 

    해석: 관리위원회의 설치 및 운영

          관리위원회 위원의 피선거권 

          집합건물법 제26조의3 제1항 단서의 의미 

  시행령 제7조(관리위원회의 구성) 

  시행령 제8조(관리위원회 위원의 결격사유) 

  시행령 제9조(관리위원회의 소집) 

  시행령 제10조(관리위원회의 의결방법) 

  시행령 제11조(관리위원회의 운영) 

  제27조(관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임) 

  제28조(규약) 시행령 제12조(표준규약)

제5절 규약 및 집회 

  제29조(규약의 설정·변경·폐지) 

  제30조(규약의 보관 및 열람) 

  제31조(집회의 권한) 

  제32조(정기관리단집회) 

  제33조(임시관리단집회) 

    질의: 임시관리단집회 소집권자 

  제34조(집회소집통지) 

  제35조(소집절차의 생략) 

  제36조(결의사항) 

  제37조(의결권) 

  제37조의2(점유자의 의결권 행사) 

    해석: 의결권의 귀속 

          제24조제4항 단서의 의미 

          규약 설정을 위한 집회에서 점유자의 의결권 행사 

          대리인에 의한 의결권 행사(제38조제2항) 

          전유부분을 2인 이상이 공유할 경우 의결권 행사 방법  

          구분소유자 숫자 

          의결권의 의미 

          구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 의미 

          집회결의요건 

  제38조(의결방법) 

    해석: 서면결의의 의의 

          집회결의 의결정족수 부족분에 대한 서면동의 

          관리인 선임에 관한 집회결의의 무효 

  시행령 제13조(전자적 방법에 의한 의결권 행사) 

  시행령 제14조(서면에 의한 의결권 행사)

  시행령 제15조(대리인에 의한 의결권 행사) 

  제39조(집회의 의장과 의사록)  

  제40조(점유자의 의견진술권)

  제41조(서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등) 

  제42조(규약 및 집회의 결의의 효력) 

  제42조의2(결의취소의 소)

제6절 의무위반자에 대한 조치  

  제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) 

  제44조(사용금지의 청구) 

  제45조(구분소유권의 경매) 

  제46조(전유부분의 점유자에 대한 인도청구) 

제7절 재건축 및 복구 

  제47조(재건축 결의) 

  제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) 

  제49조(재건축에 관한 합의) 

  제50조(건물이 일부 멸실된 경우의 복구) 

  제50조의2(권리변동 있는 공용부분의 변경) 

  제50조의3(권리변동 있는 공용부분의 변경에 관한 매도청구 등)

제2장 단지  

  제51조(단지관리단) 

  제52조(단지에 대한 준용) 

  제52조의2(집합건물분쟁 조정위원회) 

  시행령 제16조(집합건물분쟁 조정위원회의 심의·조정사항)

제2장의2 집합건물분쟁 조정위원회

  제52조의3(조정위원회의 구성과 운영) 

  시행령 제17조(조정위원회의 구성) 

  시행령 제18조(조정위원회의 운영)  

  시행령 제19조(소위원회의 운영 등) 

  시행령 제20조(조정절차) 

  제52조의4(위원의 제척 등) 

  제52조의5(분쟁조정 신청과 통지 등) 

  제52조의6(조정의 절차) 

  제52조의7(출석 및 자료제출 요구) 

  제52조의8(조정의 중지 등) 

  제52조의9(조정의 효력) 

  제52조의10(하자 등의 감정) 

  시행령 제21조(하자의 진단 및 감정기관) 

  시행령 제22조(하자진단 등의 비용 부담)

제3장 구분건물의 건축물대장  

  제53조(건축물대장의 편성) 

  제54조(건축물대장의 등록사항) 

  제55조(건축물대장의 등록절차) 

  제56조(건축물대장의 신규 등록신청)

  제57조(건축물대장의 변경등록신청) 

  제58조(신청의무의 승계) 

  제59조(소관청의 직권조사) 

  제60조(조사 후 처리) 

제4장 벌칙 

  제65조(벌금) 

  제66조(과태료) 

15장 집합건물의 사용 및 관리(법무부 해석사례)

목록

해석 사례 내용

16장 판례

목록

판례별 내용

17장 개정법률(안)

18장 세무 회계와 4대보험

1. 관리단 성격

1) 영리법인과 비영리법인의 구분

2) 사단법인의 성격

3) 법인격 없는 사단

4) 관리단 성격의 정의

2. 세법에서의 관리단과 고유번호

1) 법인으로 보는 단체에 대한 고유번호(승인의제법인)

2) 법인으로 보지 않은 단체에 대한 고유번호

3) 고유번호의 의미

3. 회계 원리 

1) 회계원칙

2) 재무제표를 작성하게 되는 과정과 원리

3) 예제

4) 대차평균의 원리

5) 장부의 작성

6) 관리사무소의 회계(경리) 특성

4. 관리사무소에 대한 세법의무

1) 세금계산서 매입처별 합계표(부가가치세가 과세되는 재화 및 용역) 

2) 계산서 매입처별 합계표(부가가치세가 면세되는 재화 및 용역) 

3) 근로소득 원천소득세 신고 및 납부 

4) 세무서에 신고하는 방법

5. 수익사업의 세법 적용

1) 수익사업과 비수익사업

2) 수익사업이 개시될 때 고유번호

3) 수익사업과 비수익사업의 구분회계(「법인세법」 제113조) 

4) 주차장 사용료에 대한 세법 검토 

5) 주차장 수익사업에 대한 국세청 의견

6. 시설적립금(장기수선충당금) 사용금액으로 세부담을 30% 줄이는 방법 

1) 개요

2) 자본적 지출이란?

3) 수익적 지출이란?

4) 수선비와 수선적립금 구분 「소득세법」 기준 

5) 관리사무소에서 하여야 할 일

7. 4대보험

1) 국민연금

2) 국민건강보험

3) 고용보험·산업재해보상보험

4) 4대보험의 신고 방법

19장 국세청 질의 회신문

목록

질의 회신문 내용

20장 관리비 회수를 위한 소송

1. 관리비연체자 법률적 대응의 필요성 

2. 관리비에 대한 채권의 특수성

3. 지급명령 및 소송의 주체 

4. 지급명령 신청

5. 소액사건 심판(소송) 절차 

6. 소장 작성 예시